遭遇债务危机的新世界发展终于等来了“救星”黑石集团，但双方谈判并不顺利。
市场传言，黑石将注资25亿美元，成为最大单一股东，而郑氏家族不愿意失去控股权。
从外部投资人的角度考虑，向一家质地不佳的公司投入巨资却没有控股权，还不如对一家优质公司进行财务投资。
郑氏家族为什么不愿意呢？
情怀是一方面，毕竟祖业不能在自己这一代“流失”；更重要的是，他们在“赌”香港楼市回暖。
然而，对郑氏家族最不利的就是由新世界发展旗下K11集团运营的一项大型“不良资产”：位于香港国际机场SKYCITY航天城的核心商业综合体11 SKIES（11天空）。
新世界发展全资控股的乐斯有限公司，于2018年5月获A3地段、2019年6月获A2地段，合计35.3万㎡（380 万呎），以200亿港元的总投资建成全港最大零售餐饮娱乐综合体，主打“财富 + 健康 + 体验娱乐”，面向大湾区及国际旅客。
郑氏家族在与许家印合作过程中，一共盈利200多亿港元，相当于全部都投入了这个项目。
然而，土地是租赁的，新世界发展只是“二房东”。总租期约48年，从项目完工后获批至2066年9月17日，2028年起正式计租。
年租金为18亿港元，或年收入的20~30%，取最高者。租期内保底租金总额864亿港元，约合110亿美元。
这不是刚性利息支出的财务杠杆，而是刚性成本支出的经营杠杆。但性质差不多，无论经营好坏，都有一大笔固定支出。
该项目原计划今年二季度试营业，年底全面开业，但招商情况不容乐观。
主要原因是原计划3月启用的T2航站楼严重延期，直接掐断项目最关键的机场客流。
总商铺800+，目前出租率仅40%左右，空置超400间。现场大部分铺位黑灯、围挡、未装修，只有零星餐厅在试营业。
今年1月，一些已签约知名品牌解约撤场，包括“自家人”周大福金店，其他还有优衣库、六福珠宝、Y-3等。
连自己人都不看好，你还怎么说服别人入驻？
该项目将于2028年正式计租，说明业主方签约时也考虑到各种意外情况，给了承租方充分的腾挪时间。
无奈新世界发展正处于债务危机，急需现金流，延迟开业对其影响很大。
5月13日，市场传闻业主香港机场管理局接管11 SKIES零售娱乐（70%面积），理由是新世界资金压力、招商不及预期。
次日，新世界公告称：正与机管局磋商合约调整，尚未达成协议；还表示：尚未与任何潜在投资者就投资金额、性质或形式达成协议（针对与黑石合作的传闻）。
K11是郑氏家族第三代掌门人郑志刚于2008年创立的原创商业品牌，以“艺术·人文·自然”为核心元素，涵盖零售、酒店、写字楼及非牟利艺术文化基金K11 Art Foundation、K11 Craft & Guild Foundation等多元业态。
该项目在香港发展得还不错，位于尖沙咀的K11 MUSEA，出租率长期保持在98%。
然而，进入内地却水土不服，打卡人多、买的人少，复购率低。
在这种情况下，还要大举扩张。
按照郑志刚的计划，2024年前开29个、2026年38个，因此在2018~2021期间疯狂拿地。
如今，连香港项目也成了烫手山芋。
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